Поскольку уже начинаются юридические баталии, подкину дровишек в топку (как практикующий юрист-судебник). Меморандум по теме писать нет времени, поэтому приведу лишь ссылки на нужные нормы и немного судебной практики.
"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ
Статья 168. Недействительность сделки, нарушающей требования закона или иного правового акта
(в ред., действующей до 01.09.2013)
Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
(в ред., действующей с 01.09.2013)
2. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
(Прим.: чтобы понять на какую редакцию ГК ссылаться нужно смотреть дату госрегистрации ДДУ)
Статья 166. Оспоримые и ничтожные сделки
3. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.
Статья 181. Сроки исковой давности по недействительным сделкам
1. Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.
"Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ
Статья 153. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги
1. Граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
2. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у:
5) собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение с учетом правила, установленного частью 3 статьи 169 настоящего Кодекса;
6) лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.
Закон РФ от 07.02.1992 N 2300-1
(ред. от 13.07.2015)
"О защите прав потребителей"
Статья 16. Недействительность условий договора, ущемляющих права потребителя
1. Условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.
Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ
(ред. от 13.07.2015)
"Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"
Статья 4. Договор участия в долевом строительстве
9. К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.
Статья 12. Исполнение обязательств по договору
1. Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Судебная практика противоречивая:
Апелляционное определение Московского городского суда от 24.02.2015 по делу N 33-5690
Суд признал недействительными спорные пункты соглашения о предоставлении права доступа в квартиру; договора на управление, содержание и ремонт многоквартирного дома; а также приложения к договору в части обязанности потребителя оплатить единовременным платежом плату за услуги по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества, а также за дополнительные услуги, связанные с обеспечением сохранности общего имущества с даты подписания "ключевой справки" по дому по дату подписания акта приема-передачи ключей от помещения. Кроме того, суд частично взыскал с общества в пользу потребителя денежные средства в счет оплаченной им по договору суммы, неустойку, компенсацию морального вреда, штраф. Как разъяснил суд, суд нижестоящей инстанции, руководствуясь п. 1 ст. 12 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", правильно исходил из того, что доступ в квартиру истцу был предоставлен с 19 октября 2011 г., и только с этой даты у него возникла обязанность по оплате жилищно-коммунальных услуг. Не имея доступа в квартиру до указанной даты, истец фактически не пользовался никакими услугами, а установление ответчиком дополнительных платежей за период до передачи квартиры противоречит закону и ущемляет права истца как потребителя в силу п. 1 ст. 16 Закона РФ "О защите прав потребителей".
Апелляционное определение Московского городского суда от 14.04.2015 по делу N 33-8731
Суд пришел к правильному выводу о том, что п. 2.3.2. договора участия в долевом строительстве N *** от 03.08.2012 года в части принятия истцом обязательств по размещению затрат застройщика на эксплуатационные и коммунальные платежи за период с ввода жилого дома к эксплуатацию до момента передачи квартиры истцу, не противоречат положениями действующего законодательства РФ, в связи с чем требования истца о признании п. 2.3.2. договора недействительным являются необоснованными.
Апелляционное определение Московского городского суда от 18.12.2013 по делу N 11-41825
В то же время, разрешая заявленные требования, суд пришел к правильному выводу о недействительности пп. "*" пункта * в части слов "в день подписания передаточного акта на объект долевого строительства возместить застройщику расходы, связанные с содержанием объекта долевого строительства (коммунальные платежи и эксплуатационные расходы) за период с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию до момента подписания передаточного акта на объект долевого строительства в объеме счетов, выставленных застройщику эксплуатирующими организациями пропорционально общей площади объекта долевого строительства полученной участником по настоящему договору", поскольку данный пункт договора противоречит пп. 5, 6 п. 2 ст. 153 ЖК РФ, согласно которому обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение; у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.
