Сообщений в теме: 1005

[hnder]

Аналитический сайт основывается на средних ценах по рынку, в основном по Базе Виннер и Циану.
Но там зачастую, как Вы и понимаете, не достоверная информация. Кто-то указывает Солнцево, а на самом деле это ориентир и его квартира в Солнцево Парке, что за Новопеределкино.

Ну Циану я как-то доверяю, если квартира в объявлении с фото и с фото дома. И реальная цена сейчас около района ТП 165 000 р.
ptitza это также подтверждает.
В районе Солнцево-Парк 103 000р уже построенная однушка. Вот, смотрите, набрал поиском минуту назад:


Год назад я мониторил эти цены. Эти однушки, которые сейчас 6.2 - 6.6 млн, шли тогда по 5.5 - 6 млн. Рост после кризиса с 2009 идёт и идёт где-то по 12% в год. До следующего кризиса так и будет . Главное, чтобы он не долбанул раньше :


Плюсы и минусы вторички около нас:
+ с ремонтом
+ с инфраструктурой
- панель
- дома натыканы отдельно
- дальше от МКАДА, чем ТП

Плюсы и минусы ТП:
+ отдельный ЖК
+ монолитно-кирпичтный
+ близко к МКАД
- нет инфрастуктуры, но будет
- без ремонта (но можно сделать простенький за 6 тыс/квадрат)

Считаем, что плюсы и минусы друг друга перекрывают и получаем, что цена ТП (как будто уже построенного) = цене вторички. Т.е. 160000р.
Именно эту цену и показывает индикатор на irn.ru.

Но если только прибавит до 105-107 т.р. до НГ. ИМХО.

Да больше будет. Уже ж 103. Мой прогноз 115 к НГ минимум.

Короче, посмотрим. Время покажет . Я, конечно, тоже не ожидал такого резкого скачка за такой короткий промежуток.
Думал, будет плавно.

[Александр]

Аналитический сайт основывается на средних ценах по рынку, в основном по Базе Виннер и Циану.
Но там зачастую, как Вы и понимаете, не достоверная информация.

Аналитики не работат по чистым данным с агенст, они ее в любом случае обрабатывают и приводят в нормальный вид. Если они брали информацию по ценам из Солнцево Парка, то нафига брать таких людей на работу?)

Но если только прибавит до 105-107 т.р. до НГ. ИМХО.

Цена будет явно выше

Потом, здесь надо учитывать, что даже если к 2015 году сдадут все нормально дома .тьфу три раза, то надо понимать, что будешь жить практически на стройке до 2018 года

Дома сдадут к осени 15, ремонт еще где-то на пол года, уже имеем 16 год весна. В 18 году дома планируется уже сдать, значит возведены будут они раньше, да и последними дома будут сдавать которые на довольно болом удалении от этих корпусов. Главное чтобы подъезд нормальный организовали к 15 году, а не к 18 :)

[ptitza]

Вообще соглашусь с Vovann-ом - самый большой минус проекта в том, что какое-то время придется жить на стройке, и это явно скажется на стоимости жилья.

Но что касается динамики и перспектив, можно рассмотреть пример застройки 14 мкрн. Переделкино, это по ул. Лукинской.

Дома застраивались в 3 очереди, но возьмем к рассмотрению только 2-ю и 3-ю, т.к. 1-я на приличном удалении, и у нее самодостаточная инфраструктура. Так вот, во 2-й очереди 2-комнатная квартира 54 м, дом - панелька серии П3-М, на этапе котлована стоила 4,3 млн. руб., это был 2008 год. в 2012 году такая квартира уже стоила от 7,8 мнл. руб. То есть рост составил 82%, или в среднем 20,5% в год. Это при уже готовой и работающей, но до конца не законченной инфраструктуре (минус один из запланированных садов и минус одна из запланированных школ).

В 2012 году началось строительство оставшихся 2-х корпусов, т.е. 3-я очередь. На старте те же двушки стоят уже 6,3 млн.! То есть получаем те же 12% роста в год, причем не на вторичном рынке, а на нулевом этапе. Если посчитать, то получаем 116 000 руб.(!) за квадрат двушка. И это - обычная панелька в Переделкино. Единственный плюс - это срок сдачи 2013 год.

Надо сказать, что комплекс включает в себя также две монолитные 25-этажные высотки с вентилируемым фасадом. Они строились одновременно со 2-й очередью панелек. Сейчас квартиры в них стоят примерно на миллион дороже, чем в панельках, причем в панельках уже есть муниципальный ремонт, и теоретически туда можно просто въехать, а в монолитах вообще практически отсутствуют внутренние стены квартир, электропроводка и т.п.

В общем, я думаю, что если МИЦ покажет позитивную динамику строительства и выдержит строки сдачи объектов, все приведенные прогнозы стоимости жилья в ТП вполне оправдаются.

[Vovann]

hnder
Если сказать по Циану, то новостройки, переуступку и аренду еще можно посмотреть и примерно сравнить, но если сравнивать по вторичке, то лучше базу Виннер. Там по вторичке вся инфа на рынке и до недавнего времени она использовалась только среди риэлторов, доступ физиков там был платным, что не каждому нужно, а риэлторов водить за нос не имеет смысла. А вот ЦИАН просматривают физики, там много не достоверной инфы.
http://sob.ru/
Недавно нужно было купить квартиру, перелапатили столько информации, что половины вообще не достоверной. Что пока нашли то что нужно, опливался. Указывают с ремонтом, приходишь бабушкин - аля-вокзал. Окна во двор, на самом деле на улицу на проезжую часть.
5 мин. пешком от метро, на самом деле 5 мин. транспортом и т.д. и т.д.
Но с Вами согласен, что если взять стоящие цены на сегоднешний день, при том что цена останется на вторички без изменений, то 160.000 р вполне ожидаемо, если бы дом был построен. Я не ожидал здесь такого резкого роста цены, поэтому пока в замешательстве.
Не ну Вы не подумайте, я просто больше реалист. То что так цена растет, я очень и очень даже рад, хотя такой темп немного удивил и ввел в стопор, но повышение цены, говорит о том, что большой спрос.
И продолжатся повышение будет до той поры, пока спрос не станет умеренным. Т.к. МИЦ, как и любой застройщик, у него мотивации продать сразу все нет. Ему выгодно продавать плановыми предсказуемыми темпами. А если спрос большой, как по Коммунарке был в феврале-март, что тоже неделю снимали все объекты с продажи и ничего вообще не продавали, т.к. поступления от продаж тоже нужно куда-то пристраивать. Потом выставили с повышением и цена уже не менялась до июля.
Вообщем как только перестанет меняться цена по Говорово, то будем знать,что желающих купить стало меньше и спрос устаканился.

[Vovann]

Аналитики не работат по чистым данным с агенст, они ее в любом случае обрабатывают и приводят в нормальный вид. Если они брали информацию по ценам из Солнцево Парка, то нафига брать таких людей на работу?)

Да там так и поступают, обрабатывают средню цену по базе Виннер и вставляют в свой индекс.
Порой даже не посмотрев, что один и тот же объект может продаваться по 150т.р и по 200 т.р. А цену квадрата в свой индекс, они будут выставлять ориентируюсь на среднюю цену между этими ценами, а не на своем аналитическом исследовании.
Поэтому никогда на их индекс не ориентируюсь

Цена будет явно выше

Да дай то БОГ, я только за!
По мне лучше надееться на меньшее, а результат пусть будет выше.

[Eagle]

Вы тут все (почти) рассуждаете как инвесторы, а не как потенциальные жильцы. Тому, кто собрался жить в ТП без разницы, как подскочит цена.

А еще такая мысль. Довольно много квартир покупают инвесторы-юр. лица. Вот для таких бы я сразу ценник установил минимум тыщ на 15-20 выше, чем для физ лиц до момента, пока цена квадрата не приблизится к среднерыночной. Лучше пусть МИЦ наваривается, чем кто-либо еще.

П.С. Для ипатекарей же сделали цену выше, вот и юрики пусть страдают :)

[ptitza]

Вы тут все (почти) рассуждаете как инвесторы, а не как потенциальные жильцы. Тому, кто собрался жить в ТП без разницы, как подскочит цена.

Ну почему без разницы? Любое крупное приобретение - это Ваши инвестиции. Потратили 6 миллионов, а имеет в потенциале - 12. Разве не приятное вложение средств ?

[slgus]

Плюсы и минусы вторички около нас:
+ с ремонтом
+ с инфраструктурой
- панель
- дома натыканы отдельно
- дальше от МКАДА, чем ТП

Плюсы и минусы ТП:
+ отдельный ЖК
+ монолитно-кирпичтный
+ близко к МКАД
- нет инфрастуктуры, но будет
- без ремонта (но можно сделать простенький за 6 тыс/квадрат)

Считаем, что плюсы и минусы друг друга перекрывают и получаем, что цена ТП (как будто уже построенного) = цене вторички. Т.е. 160000р.
Именно эту цену и показывает индикатор на irn.ru.

Ой не правильное сравнение.
Из минусов вторички вижу только панель, из плюсов ТП монолит. Но самый огромный минус, который перекроет все, нет дома. Его не будет еще очень долго (в самом плачевном случае его не будет вообще или будут перенесены сроки строительства). И цены котлована и готового жилья не должны быть одинаковые. И они не будут одинаковые. Уйдет клиент во вторичку, в другие районы, где цены ниже и готовность обьекта больше.Вот многие удивляются, как это МИЦ не прощитал ценовую политику. Еще как прощитал. Продал немного квартир по нормальной цене за "поле", быстро взвинтил цены, сделал ажиатаж и уже продает по завышенной цене самое нечало строительства. А вот теперь главное - вовремя остановиться. Вот тогда и посмотрим на компетентность МИЦ. Цены назад не опускают и если перегнут палку схлынет народ. Правда есть маленькая лазейка - начнут проводить акции, делать скидки.
Как то все одели "розовые очки", радуются стремительному росту цен и забыли в какой стране мы все живем, и тему "А кому-нибуть страшно?" тоже забыли. А так все смахивает на пирамидку, а в ней выигрывает только тот кто был в первых рядах и вовремя "отвалил".
Ух, нагнал страху.
Сам надеюсь, что все будет хорошо.

[inv]

Вы тут все (почти) рассуждаете как инвесторы, а не как потенциальные жильцы. Тому, кто собрался жить в ТП без разницы, как подскочит цена.

Так мы тут до 2015 года все инвесторы )))

[Vovann]

Но самый огромный минус, который перекроет все, нет дома. Его не будет еще очень долго (в самом плачевном случае его не будет вообще или будут перенесены сроки строительства). И цены котлована и готового жилья не должны быть одинаковые. И они не будут одинаковые. Уйдет клиент во вторичку, в другие районы, где цены ниже и готовность обьекта больше.Вот многие удивляются, как это МИЦ не прощитал ценовую политику. Еще как прощитал. Продал немного квартир по нормальной цене за "поле", быстро взвинтил цены, сделал ажиатаж и уже продает по завышенной цене самое нечало строительства. А вот теперь главное - вовремя остановиться. Вот тогда и посмотрим на компетентность МИЦ. Цены назад не опускают и если перегнут палку схлынет народ. Правда есть маленькая лазейка - начнут проводить акции, делать скидки.
Как то все одели "розовые очки", радуются стремительному росту цен и забыли в какой стране мы все живем, и тему "А кому-нибуть страшно?" тоже забыли. А так все смахивает на пирамидку, а в ней выигрывает только тот кто был в первых рядах и вовремя "отвалил".
Ух, нагнал страху.
Сам надеюсь, что все будет хорошо.

дом еще даже из под земли не вылез, а мы уже анализируем его стоимость на вторичке
Все верно, МИЦ потом начнет стимулировать продажи акциями и подарками.
А так да, надо дождаться этого еще 15 года и как говориться потом в ладоши будем хлопать. Учитывая в какой стране мы живем.

[Eagle]

Ну почему без разницы? Любое крупное приобретение - это Ваши инвестиции. Потратили 6 миллионов, а имеет в потенциале - 12. Разве не приятное вложение средств ?

Я не вложился. Я сэкономил! =)

[ptitza]

дом еще даже из под земли не вылез, а мы уже анализируем его стоимость на вторичке

Такова уж природа человека:). О чем красоречиво говорит известная поговорка о курочке в гнезде

[Vovann]

Такова уж природа человека:). О чем красоречиво говорит известная поговорка о курочке в гнезде

[hnder]

Но самый огромный минус, который перекроет все, нет дома.
И цены котлована и готового жилья не должны быть одинаковые.

Так я и писал, что это оценка с учётом как будто он построен. Котлован, на котором ничего не построят, как бы и не нужен никому и идёт по цене земли максимум.

Риск есть и будет до 15ого года, и все эти повышения цен - это лишь "виртуальная" прибыль, если не продать по уступке.

У меня даже двойной риск, так как ипотека. Продать не могу, купил для жилья. С учётом тех процентов, которые надо заплатить, я даже в "минусе" пока .

Розовые очки, я думаю, никто не одевал, просто настрой должен быть оптимистичным, иначе зачем было влезать в эту сделку?

[Aponogeton]

Самый большой плюс ТП, что он с августа 2012 начал продаваться по 214 ФЗ.
С марта по июль 2012 г. мною были пересмотрено много вариантов квартир в новостройках Москвы.
Покупать намерение купить квартиру в будущем (предварительный договор, вексельная система ...) меня не устроила.
Обратил внимание на ТП еще в начале июля, но купил только в начале августа, когда продажи начались по ДДУ с регистрацией.
Покупать по другим вариантом для себя исключил.
Если руководство МИЦ еще и поработает над культурой общения своих сотрудников, которые не всегда проявляют должное терпение и выдержку при работе с клиентами, то у компании будет хороший приток новых покупателей.
Кто задавался вопросом себестоимости 1 кв. м. подобного жилья?
Руководство МИЦ все хорошо просчитало и в убытке не будут.
Жадность может погубить дело.

[Eagle]

Кто задавался вопросом себестоимости 1 кв. м. подобного жилья?

Ну понятно, что себестоимость метра гораздо ниже (в 2-5 раз) продажной. Но не включать в нее суммы взяток, откатов и другие аналогичные "расходы" нельзя. Коррупция, мать её...

[Vovann]

Ну понятно, что себестоимость метра гораздо ниже (в 2-5 раз) продажной. Но не включать в нее суммы взяток, откатов и другие аналогичные "расходы" нельзя. Коррупция, мать её...

Я уверен, что цена низкого старта бла убусловлена тем, что они успели получить разрешения на строит-во в Говорово, потому что была МО.
Уже дорожки протоптаны в нужные кабинеты. А сейчас бы выходил думаю вряд ли была бы та цена, что была на старте в июне.
В Москве больше всяких согласований и экспертиз. АгентМиц думаю подтвердит.

[Николай]

Я уверен, что цена низкого старта бла убусловлена тем, что они успели получить разрешения на строит-во в Говорово, потому что была МО.
Уже дорожки протоптаны в нужные кабинеты. А сейчас бы выходил думаю вряд ли была бы та цена, что была на старте в июне.
В Москве больше всяких согласований и экспертиз. АгентМиц думаю подтвердит.

ну в общем да, Вы правы. Тогда был преддоговор (а не ДДУ), чистое поле с забором

[Vovann]

АгентМиц ну для кого Пред. договора, а для кого сразу ДДУ.
У меня сразу был ДДУ.

[hnder]

АгентМиц ну для кого Пред. договора, а для кого сразу ДДУ.
У меня сразу был ДДУ.

А как так? Ведь, действительно, ДДУ по 214-ФЗ стали заключать с начала августа только.
Связи?